[PDF] Contrat / Bail de location : télécharger un modèle gratuit
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Un contrat de location (ou de bail) est un document indispensable lors d’un emménagement. Il doit être signé par le locataire et le bailleur. Des contrats types pour la location des logements sont imposés dans le cadre de la loi ALUR et de la loi Elan. Ces contrats concernent les logements occupés à titre de résidence principale. Tous les modèles de contrat de bail de location pour les logements meublés ou non meublés sont à télécharger gratuitement ci-dessous.
👉 Modèle-type gratuit de contrat de location à télécharger et imprimer
Les modèles de contrat de location sont à télécharger et à imprimer gratuitement sur bailPDF.com. Ensuite, il suffit de les compléter avec les informations relatives au logement concerné par le contrat de bail.
👩⚖ Qu'apporte de plus la Loi Alur et la Loi Elan ?
- Loi Alur : quel changement dans les nouveaux types baux de location d'habitation ?
- Loi Elan : quelle nouvelle obligation dans le bail locatif d'habitation ?
📃 Loi Alur : quel changement dans les nouveaux types baux de location d'habitation ?
La loi ALUR a été votée en mars 2014. Elle encadre notamment les relations entre le bailleur et le locataire. Depuis la mise en place de cette loi, de nouvelles règles régissent les contrats de bail, notamment en ce qui concerne l’état des lieux. La nouveauté qu’a apportée la loi ALUR est la mise à disposition de documents types concernant :
- les baux ;
- et les états des lieux.
L’objectif est d’harmoniser ces documents et de limiter les litiges entre locataires et bailleurs. Les documents types permettent également de simplifier les démarches et les relations entre les deux parties. Il est tout de même possible de rajouter certaines clauses aux modèles types mis à disposition.
Le contrat de bail a donc subi des changements avec l’arrivée de cette loi. Il doit désormais impérativement correspondre à un des deux modèles types de contrat : pour les locations non meublées ou meublées. Ces documents types permettent d’assurer la mention des informations suivantes :
- le loyer de référence de la zone où est situé le logement ;
- la surface habitable ;
- le montant du dernier loyer réglé par le dernier locataire, ainsi que la date de son versement ;
- la nature et les montants des travaux effectués depuis la fin du dernier bail ;
- les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication.
Obligatoires, les états des lieux d’entrée et de sortie du logement doivent se faire en présence du bailleur et de son locataire. L’état des lieux d’entrée se fait au moment de la remise des clefs au locataire. L’état des lieux de sortie doit se faire lors de son départ du logement. Il est possible de mandater un représentant ou un huissier, dans le cas d’une impossibilité à être présent à cette date. Les frais engendrés par l’intervention d’un huissier sont alors répartis de manière égale entre le locataire et le bailleur.
- Loi ALUR : ce qui a changé pour les contrats de location et les états des lieux
- la formalisation des règles locatives ;
- la baisse des frais d’agence avec l’encadrement de ces frais qui ne peuvent pas excéder un certain prix au mètre carré ;
- le délai du préavis de départ est passé de 3 mois à 1 mois pour les zones tendues ;
- les diagnostics immobiliers sont devenus obligatoires : ils concernent l’électricité, le gaz, le plomb, la performance énergétique et les risques naturels ;
- le bailleur ne peut plus expulser lui-même son locataire : s’il ne fait pas appel à un huissier de justice, il risque 3 ans de prison et 30 000 € d’amende ;
- l’encadrement des loyers (pour certaines villes) impose que les loyers encadrés ne dépassent pas de 20 % le loyer médian et ne soit pas inférieur de 30 % à ce dernier.
Découvrez la vidéo ci-dessous pour en savoir davantage sur les états des lieux d’entrée et de sortie d’un logement :
☝ Loi Elan : quelle nouvelle obligation dans le bail locatif d'habitation ?
🏠 Loyers encadrés
En 2018, le droit immobilier a connu une nouvelle réforme avec la loi Elan. Également appelée Loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, elle vise à instaurer de nouvelles mesures afin d’améliorer le logement en France.
- Les grandes mesures de la loi Elan
- simplifier l’obtention des permis de construction dans le but de relancer ce secteur, et ainsi d'entraîner une baisse des prix et de faciliter l’accès au logement ;
- faciliter l’accès au logement pour les personnes aux dossiers moins solides et rendre les conditions d’accès à la location plus équilibrées ;
- réformer les parcs HLM en permettant de fixer les loyers de manière plus libre afin de s’adapter aux revenus des foyers ;
- rendre les logements plus accessibles pour les personnes à mobilité réduite et simplifier les normes concernant l’accessibilité ;
- retrouver la maîtrise de la location touristique, face à Airbnb, par exemple, en contrôlant et en sanctionnant certaines de ces pratiques ;
- faciliter les changements des bureaux à usage professionnel en logements particuliers.
La loi Elan redonne notamment la possibilité à chaque commune d’instaurer l’encadrement des loyers. Cependant, seules les communes qui se trouvent dans une zone tendue ont le droit de mettre en place cet encadrement, sur une durée de 5 ans. D’abord proposée par la loi ALUR, cette mesure a pour objectif de contrer la hausse des loyers dans ces zones tendues. En France, les grandes agglomérations sont concernées. En effet, elles se caractérisent par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande concernant les logements. Le manque de logements par rapport à la demande entraîne donc une inflation du prix du loyer. L’accès au logement est donc devenu très compliqué dans ces zones. En 2020, Paris est la seule ville concernée par cet encadrement des loyers.
L’encadrement des loyers fixe :
- un loyer minimum (minoré) qui correspond à - 30 % par rapport au loyer de référence médian ;
- et un loyer maximum (majoré) qui ne peut être dépassé et qui correspond à +20 % par rapport au loyer de référence médian.
Le loyer de référence permet le calcul des montants paliers et plafonds qui ne doivent pas être dépassés dans le cadre d’une location. Le loyer de référence médian est fixé selon plusieurs critères par un observatoire privé en charge de le redéfinir chaque année. Les critères qui permettent de le fixer sont :
- la zone géographique où se situe le logement ;
- le type de logement : meublé ou vide ;
- le nombre de pièces ;
- la date de construction du logement.
📦 Bail mobilité
Le bail mobilité est une nouveauté mise en place dans le cadre de la loi Elan. Il s’agit d’un contrat de location que signent le propriétaire du logement et son locataire. Ce bail est prévu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois. Après cette période, il n’est plus possible de signer à nouveau un bail mobilité pour le même logement.
Tout le monde ne peut pas signer de bail mobilité. En effet, le locataire doit être dans une de ces situations au moment de la prise d’effet du bail :
- en formation professionnelle ;
- inscrit dans un établissement d’enseignement supérieur ;
- en contrat d’apprentissage ;
- stagiaire ;
- volontaire dans le cadre d’un service civique ;
- muté ;
- en mission temporaire pour son activité professionnelle.
Le logement, quant à lui, doit nécessairement être meublé. Il doit être décent et comporter un ameublement minimum comprenant :
- la literie ;
- des volets ou des rideaux dans les chambres ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou un four micro-onde ;
- un réfrigérateur et un congélateur, ou un réfrigérateur équipé d’un compartiment de congélation ;
- de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
- une table et des sièges ;
- des luminaires ;
- des étagères de rangement ;
- du matériel pour l’entretien ménager correspondant aux caractéristiques du logement.
Le bail mobilité comporte quelques spécificités :
- le bailleur ne peut pas demander de dépôt de garantie ;
- le contrat n’est pas renouvelable et sa durée doit être comprise entre 1 et 10 mois ;
- pour les colocations, il est impossible d’ajouter de clause de solidarité au contrat de location. Cette clause permet au propriétaire bailleur de se retourner vers les autres colocataires et leurs garants en cas d’impayés de la part d’un des colocataires ;
- le contrat ne peut pas être rompu par le bailleur : le contrat de bail peut être résilié à tout moment par le locataire, à condition de respecter un délai de préavis d’1 mois.
📇 Numérisation des documents
D’après un décret de la loi Elan, il sera possible d’ici mi 2020 de dématérialiser un bail locatif. Cette nouvelle disposition doit permettre une gestion plus simple des baux locatifs. La signature électronique sera donc utilisée pour conclure le contrat.
Les échanges entre bailleur et locataire seront également facilités grâce à la numérisation. En effet, les deux parties auront la possibilité de transmettre les documents relatifs au bail de manière dématérialisée. Par exemple, le locataire pourra recevoir le diagnostic technique du logement ou les extraits du paiement de la copropriété par email. La numérisation du marché de l’immobilier permettra également de transmettre automatiquement les données relatives au contrat de location à l’État et à l’Agence nationale d’information logement (Anil).
✍️ Que doit comprendre un contrat de bail de location d'habitation lors de sa rédaction ?
- Les différentes parties
- Le logement locatif
- Le loyer, les charges et le dépôt de garantie
- Honoraires liés à la location
- Annexes (pièces jointes)
- Quels types de logements sont concernés par le bail de location pour les résidences principales ?
- les locations meublées ;
- les locations vides (non meublées) ;
- les baux de location de courte durée (étudiants ou vacances par exemple) ;
- les colocations lorsqu’il n’y a qu’un seul contrat pour tous les colocataires.
Il faut noter que certains types de location ne nécessitent pas de respecter le contrat type, mais les baux peuvent s'en inspirer :
- les foyers-logements ;
- les locations pour les travailleurs saisonniers ;
- les locations de résidence secondaire ;
- les locations professionnelles ;
- les sous-locations : pour ces dernières un contrat n’est pas obligatoire.
Dans certains cas particuliers, des locations n’ont pas d’obligation de respecter le contrat type. Il s’agit notamment :
- des locations pour un logement conventionné APL, notamment les logements étudiant ;
- des contrats de location HLM réservés aux ménages en situation de précarité qui ne bénéficient pas de convention APL ;
- des colocations s'il y a un bail pour chaque colocataire. En général, il s’agit de la location d'une chambre et du partage des pièces communes.
👨👩👧👦 Les différentes parties
Le contrat de bail doit contenir le plus d’informations possibles puisqu’il permet de fixer les règles entre locataire et propriétaire, ainsi que leur engagement. Le contrat de location doit donc faire figurer les différentes parties impliquées par le bail :
- le propriétaire et le bailleur du logement ;
- le ou les locataires ou colocataires du logement ;
- la caution solidaire : il s’agit de la personne qui se porte garant en signant un acte de caution solidaire. Le garant s’engage à payer le loyer du locataire si ce dernier fait face à des difficultés financières.
La date de prise d'effet et la durée du bail doivent également figurer sur le contrat de location.
📬 Le logement locatif
Le contrat de location pour un logement locatif doit impérativement mentionner un certain nombre d’informations :
- la destination des locaux : le contrat doit faire figurer s’il s’agit d’un bail d'habitation ou d’un bail mixte (50 % habitation et 50 % pour une profession libérale) ;
- le descriptif du logement : il doit être indiqué s’il s’agit d’un appartement, d’un studio, d’une maison, ainsi que le nombre de pièces et les équipements à usage privé ou commun ;
- la nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail locatif ;
- la surface habitable : si cette information ne se trouve pas sur le contrat ou qu’elle est erronée, le locataire a la possibilité de demander une baisse de son loyer :
- Si l’erreur est de plus de 5 % par rapport à la surface réelle du logement, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à cet écart. Il convient alors au locataire d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire-bailleur. Celui-ci a 2 mois pour répondre à partir de la réception du courrier. Si aucun accord n’est trouvé ou que le locataire ne reçoit pas de réponse de la part du bailleur, il a la possibilité de saisir le tribunal dans les 4 mois après la réception du courrier de demande par le bailleur.
- S'il n’y a aucune mention de la superficie en m² du logement sur le contrat de location, alors le locataire peut mettre en demeure le bailleur dans un délai d'1 mois suivant la date du bail de location. Le propriétaire-bailleur a alors 1 mois pour apporter l'information précise. Dans le cas où le locataire ne recevrait pas de réponse de la part du bailleur ou que celui-ci refuserait de renseigner l’information, à partir de la mise en demeure, le locataire peut saisir le tribunal pour demander une diminution de son loyer.
💰 Le loyer, les charges et le dépôt de garantie
Le contrat de bail doit également indiquer les informations relatives au montant du loyer, ainsi que des charges de dépôt et de garantie. Tous les éléments qui doivent y figurer sont les suivants :
- le montant du loyer et les modalités de paiement (date et fréquence), ainsi que les règles afin de revoir éventuellement le montant du loyer ;
- le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire : uniquement si celui-ci a quitté le logement il y a moins de 18 mois ;
- le mode de paiement des charges locatives récupérables, telles que l’eau et l’électricité si elles sont à la charge du propriétaire, internet si le contrat est au nom du propriétaire, ou le prorata des ordures ménagères à retrouver dans la taxe foncière du propriétaire, etc. ;
- le montant du dépôt de garantie, aussi appelée caution : en cas de difficulté pour régler le dépôt de garantie, il est possible de faire une demande Locapass afin d’obtenir un financement du montant demandé.
👨💻 Honoraires liés à la location
Dans le cas où il y a eu un intermédiaire professionnel entre le bailleur et le locataire au moment de la mise en location du logement, certaines mentions supplémentaires doivent être indiquées sur le contrat de location. Il est notamment obligatoire de mentionner.
- les règles de partage des frais facturés par l’agent immobilier : ces frais peuvent être relatifs à la visite du logement, à la création du dossier du locataire ou à la rédaction du bail, et ils peuvent être partagés entre le propriétaire et le locataire ;
- le montant de plafonds de facturation à la charge du locataire : le montant à régler par le locataire ne peut pas dépasser le montant facturé par le bailleur et un plafond de prix TTC par mètre carré de surface habitable. Le plafonnement du montant qui peut être imputé au locataire n’est pas le même selon la zone géographique où est situé son logement.
| Zone géographique | Montant imputable au locataire |
|---|---|
| Zone très tendue | 12 € TTC maximum/m2 |
| Zone tendue | 10 € TTC maximum/m2 |
| Reste du territoire | 8 € TTC maximum/m2 |
Données en mai 2021
🗂 Annexes (pièces jointes)
En plus du modèle-type de contrat de location, des documents sont à annexer obligatoirement à ce dernier. Des exemplaires de tous ces documents doivent impérativement être remis au locataire par le propriétaire lors de la signature du bail. Le propriétaire doit également conserver des exemplaires :
- le Diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement ;
- le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) lorsque le logement date d'avant janvier 1949 ;
- l’état des risques et pollutions si le logement se situe dans une zone à risque (inondations, séismes, avalanches, etc.) ;
- l’état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation date de plus de 15 ans ;
- l’état de l'installation intérieur du gaz si l'installation date de plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité Qualigaz date de plus de 15 ans ;
- la notice d'information ou d'utilisation de certains équipements ;
- l’état des lieux d'entrée au moment de la remise des clefs ;
- l’état des lieux de sortie au moment de la restitution des clefs ;
- l’attestation des assurances habitation pour couvrir les risques locatifs (le locataire est obligé d’y souscrire) ;
- l’équipement d'accès à certaines technologies : ADSL, fibre optique, TNT, câble, etc. ;
- la convention Anah si le logement est conventionné ;
- la grille de vétusté concernant les réparations locatives à la charge du locataire : l’entretien courant et les réparations locatives sont à la charge du locataire durant toute la durée de la location.
- le règlement de la copropriété : ce document fixe les règles relatives au fonctionnement de l’immeuble en précisant les droits et les obligations des copropriétaires.
