Jurisprudence en l'absence de DPE pour la location

Il faut savoir que depuis la loi du 21 septembre 2007, le DPE doit être transmis au locataire lors de la signature du bail. En plus, cette loi rend le DPE opposable, donc en cas d’absence de DPE en location, ou s’il est erroné, le locataire peut se retourner contre le bailleur ou contre l’agence immobilière. En cas de location sans DPE, la loi prévoit des sanctions : une amende jusqu’à 15 000 €, dommages et intérêts, annulation du bail… Zoom sur la loi en l’absence de DPE pour la location !

📕 Jurisprudence et sanctions en cas d'absence de diagnostic lors de la location

En cas d’absence de DPE en location, le propriétaire bailleur s’expose à des sanctions : amende, annulation du bail, baisse du loyer, ou encore versement de dommages et intérêts au locataire…

C’est depuis la loi du 21 septembre 2007 que le propriétaire a l’obligation de fournir le DPE à son locataire lors de la signature du bail. En plus, avec la loi Climat et Résilience, depuis le 1er janvier 2022, les bailleurs et les agences immobilières doivent afficher le DPE sur l’annonce de location.

En l’absence de DPE, le locataire peut se retourner contre le propriétaire ou l’agence immobilière. Ainsi, la sanction pour absence de diagnostic de location dépend de votre statut :

• Propriétaire bailleur : versement de dommages et intérêts.
• Agence immobilière et professionnel de l’immobilier : amende jusqu’à 15 000 €.

La jurisprudence prévoit aussi l’application d’autres sanctions s’il n’y a pas de DPE pour la location :

• annulation du contrat de bail et restitution des loyers versés au locataire ;
• demande de réduction du montant du loyer notamment pour un logement qui se révèle énergivore.

Il est aussi possible de trouver un accord à l’amiable entre le locataire et le propriétaire bailleur, si ce dernier s’engage à réaliser un DPE rapidement.

❌ DPE non fourni par le bailleur : est-il caduc selon la loi ?

Si le DPE est absent ou non fourni par le bailleur, alors le contrat de bail peut être annulé. Pour que le bail soit considéré invalide, le locataire doit prouver que le bailleur a volontairement omis de fournir le diagnostic.

Pour le locataire, il s’agit donc de prouver le dol pour demander la nullité du contrat de bail. Le dol est une action qui consiste à tromper autrui.

S’il y parvient, alors le contrat de location est caduc :

• Le propriétaire doit rembourser les loyers déjà payés par son locataire.
• Le locataire peut quitter les lieux immédiatement et demander une indemnisation pour le préjudice subi, en plus de la restitution des loyers versés.

⚠️ ATTENTION, pour obtenir la nullité d’un contrat de bail, le locataire doit saisir la justice car seul le juge est compétent pour annuler le bail de location !

📝 À qui avoir recours en cas de location sans DPE ou avec un DPE erroné ?

En cas de location avec absence de DPE ou avec un DPE erroné, votre logement est considéré comme indécent.

Toutefois, avant de recourir à la justice, vous pouvez d’abord contacter votre propriétaire : envoyez-lui un courrier recommandé avec accusé de réception pour lui demander de vous communiquer le DPE du logement.

Pour vous accompagner dans cette démarche, vous pouvez :

• Consulter un conciliateur de justice : rendez-vous sur le site des conciliateurs de France pour vous localiser et afficher les coordonnées du conciliateur le plus proche de chez vous.
• Saisir la commission départementale de conciliation (CDC) : rendez-vous sur le site du Service Public pour indiquer votre code postal et trouver la CDC dont vous dépendez. Vous pouvez saisir la CDC par lettre recommandée avec accusé de réception, par courrier simple ou en remplissant un formulaire en ligne.

Ces dispositifs sont des aides gratuites pour vous aider à trouver une solution amiable.

Si votre bailleur ne vous répond pas, s’il refuse de fournir un DPE ou s’il conteste la non-décence, alors vous pouvez lui envoyer une mise en demeure de fournir le DPE et/ou de réaliser les travaux de mise en conformité le cas échéant. Les courriers doivent être envoyés en recommandé avec accusé de réception afin de conserver une preuve de vos actions.

Vous pouvez rédiger vous-même la mise en demeure ou faire appel à un avocat ou à un huissier de justice. Bien qu’elle soit coûteuse, cette méthode crédibilise votre action et augmente vos chances que le propriétaire prenne votre demande au sérieux.