Passoire thermique : l'essentiel
- Passoire thermique : définition — un logement, appartement ou maison, avec un DPE de classe F ou G.
- Obligations pour vendre une passoire thermique — le propriétaire doit fournir un DPE et un audit énergétique à l'acquéreur.
- Peut-on louer une passoire thermique ? — à partir du 1er janvier 2025, il est interdit de louer un logement avec un DPE G ! L'interdiction s'étend au DPE F en 2028 et au DPE E en 2034.
Une passoire thermique est un logement très énergivore qui perd énormément de chaleur et qui consomme donc beaucoup d'énergie pour le chauffage. Ces logements ont généralement une mauvaise isolation et sont souvent anciens. D'après le diagnostic de performance énergétique (DPE), un logement classé F ou G est considéré comme une passoire thermique.
Pour savoir si votre logement est une passoire thermique, vous pouvez faire réaliser un DPE par un professionnel certifié. Ce diagnostic évalue la performance énergétique de votre logement en prenant en compte notamment son isolation, son système de chauffage, ses fenêtres, etc. Le calcul du DPE repose sur les caractéristiques du bâti et des équipements.
Si votre logement est identifié comme une passoire thermique, il est recommandé d'envisager des travaux de rénovation énergétique. Ces travaux peuvent inclure l'isolation des murs et des combles, le remplacement des fenêtres par des modèles plus performants, ou encore l'installation d'un système de chauffage plus efficace comme une pompe à chaleur ou une chaudière performante.
Rénover une passoire thermique présente plusieurs avantages. Cela permet d'améliorer le confort thermique du logement, de réduire les factures d'énergie, de valoriser le bien immobilier et de contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre en limitant la consommation énergétique.
Interdiction de la vente d'une passoire thermique
Aujourd'hui, il n'existe aucune interdiction à la vente d'une passoire thermique.
Mais c'est quoi une passoire thermique ? Le terme "passoire thermique" désigne un logement dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G. Il s'agit d'un logement énergivore, c'est-à-dire qu'il consomme beaucoup d'énergie pour être chauffé et produire de l'eau chaude sanitaire.
Depuis le 1er avril 2023, le décret n°2022-780 oblige le propriétaire d'une passoire thermique à fournir un DPE et un audit énergétique au futur acquéreur.
L'audit énergétique, imposé par la loi sur la vente d'une passoire thermique, est un document qui propose plusieurs scénarios de travaux de rénovation énergétique pour améliorer les performances énergétiques du logement. Il doit être réalisé par un professionnel certifié RGE.
Interdiction de location des passoires thermiques
Interdiction de louer, gel des loyers… La loi sur la location des passoires thermiques est plus stricte que pour la vente immobilière. Zoom sur la réglementation et le blocage des loyers pour une passoire thermique !
Location de passoire thermique : loi, échéances et solutions
Depuis 2022, la réglementation sur les passoires thermiques interdit l'augmentation des loyers pour ce type de logement. En d'autres termes, la loi impose un gel des loyers pour tous les logements énergivores avec un DPE de classe G ou F.
Pour éviter le blocage des loyers d'une passoire thermique, le propriétaire doit entreprendre des travaux de rénovation énergétique et fournir un DPE de classe E minimum ! Des aides à la rénovation énergétique existent pour accompagner ces travaux.
Pour réduire le nombre de passoires thermiques, tous les logements avec une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/an/m² sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023.
Cette interdiction va progressivement s'appliquer aux autres DPE :
- DPE G, dès le 1er janvier 2025 ;
- DPE F, dès le 1er janvier 2028 ;
- DPE E, dès le 1er janvier 2034.
| Classe DPE | Date d'interdiction de location |
|---|---|
| Consommation > 450 kWh/an/m² | Depuis le 1er janvier 2023 |
| DPE G | 1er janvier 2025 |
| DPE F | 1er janvier 2028 |
| DPE E | 1er janvier 2034 |
Quelle est l'augmentation du loyer d'une passoire thermique ?
Le loyer d'une passoire thermique est gelé ! Cela signifie que le propriétaire n'a pas le droit d'augmenter le montant du loyer si le DPE du logement est G ou F.
Depuis le 1er janvier 2025, la location d'un logement avec DPE G est interdite ! Si vous êtes propriétaire bailleur, il est indispensable de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer votre DPE. L'interdiction s'étendra aux logements DPE classe F dès 2028.
Pour les logements avec un DPE classé entre A et E, vous pouvez indexer le loyer selon l'indice de référence des loyers (IRL) et selon les conditions contractuelles prévues dans le bail.
Que faire en tant que locataire d'une passoire thermique ?
Lorsque vous pensez être locataire d'une passoire thermique, commencez par vérifier le DPE annexé à votre contrat de bail. Ce document est obligatoire depuis 2007 !
Le DPE n'est plus valide
Si le DPE a plus de 10 ans, alors il n'est plus valide. Dans ce cas, à l'échéance de votre contrat de bail (3 ans en règle générale), vous pouvez demander à votre propriétaire bailleur de fournir un nouveau DPE. Il a l'obligation de vous présenter un DPE valide.
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valides ! Ceux réalisés entre le 1er janvier et le 30 juin 2021 ne sont plus valides non plus depuis le 1er janvier 2025.
Le bailleur refuse de vous communiquer le DPE
Dans le cas où le bailleur ne vous communique pas un DPE valide et conforme aux exigences de performances énergétiques, vous pouvez saisir le tribunal pour demander des dommages et intérêts. Ce document est obligatoire pour prouver le critère de décence énergétique du logement !
Le DPE présente une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/an/m²
Si votre propriétaire vous communique un DPE avec une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/an/m² : votre logement est indécent. Vous pouvez lui demander de s'engager à faire des travaux de rénovation.
Le DPE est conforme, mais vous pensez vivre dans une passoire thermique
Depuis le 1er juillet 2021, avec la nouvelle réglementation du DPE, le DPE devient opposable. Cela signifie que vous pouvez contester le diagnostic si vous avez un doute ! Vous pouvez alors demander un DPE à vos frais. Le prix du DPE se situe entre 90 € et 250 € suivant les caractéristiques de votre logement.
Si le résultat du DPE est différent, vous avez le choix parmi les options suivantes :
- Trouver une solution à l'amiable avec votre propriétaire ;
- Saisir la Commission départementale de conciliation ;
- Saisir le juge civil.
Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements avec un DPE G sont concernés par l'interdiction de location. Si votre logement est classé G, votre propriétaire est tenu de réaliser des travaux de rénovation pour le mettre en conformité.
Réaliser un DPE des passoires thermiques : ce que dit la loi pour les maisons et appartements
La loi concernant le DPE enjoint les propriétaires bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, et réaliser un nouveau DPE de leurs passoires thermiques avant le 1er janvier 2025 pour la classe G et avant le 1er janvier 2028 pour la classe F.
Pour se conformer à la loi et justifier de la décence du logement, ils doivent faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié. Pour les travaux de rénovation, il est recommandé de passer par un artisan certifié RGE.
Pour trouver un professionnel habilité à réaliser un DPE, vous pouvez consulter l'annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés mis à disposition par le Ministère de la Transition Écologique. Vous avez plusieurs critères géographiques : commune, code postal, rayon autour de votre logement, pour sélectionner une entreprise proche de chez vous !
Le professionnel se déplace à votre domicile, et le rendez-vous dure entre 1 h et 4 h selon les caractéristiques de votre logement : surface, système de chauffage, etc.
Il est recommandé d'être présent à votre domicile lors de la réalisation du DPE. D'une part car le diagnostiqueur peut avoir des questions à propos de votre logement, mais aussi car il y a beaucoup d'erreurs ou de DPE avec des résultats différents pour une même habitation !
Votre diagnostic de performance énergétique est disponible dans un délai de 24 à 48 heures environ. Le délai peut varier d'un professionnel à un autre.
Une fois établi, votre DPE a une durée de validité de 10 ans !
N'oubliez pas que pour vendre une passoire thermique classée F ou G, vous devez également fournir un audit énergétique à l'acquéreur ! L'audit énergétique est un document plus poussé que le DPE qui présente des conseils sur les travaux de rénovation à entreprendre, comme l'installation de panneaux solaires ou l'amélioration de l'isolation. Il est valable 5 ans.
Comment savoir si mon logement est une passoire thermique grâce au DPE ?
Appartement ou maison, certains signes vous permettent de savoir si votre logement est une passoire thermique !
Comment savoir si ma maison est une passoire thermique ?
Si le DPE de votre maison est classe F ou G, alors votre maison est une passoire thermique.
Et si vous n'avez pas de DPE, voici les signes qui montrent que vous vivez dans une passoire thermique :
- Votre maison est ancienne : le bâtiment date d'avant 1975.
- Vous sentez des courants d'air dans les pièces.
- Vous avez froid malgré le chauffage.
- Les fenêtres sont en simple vitrage ou avec un double vitrage ancien.
- Vous sentez de l'humidité dans votre logement : murs humides au toucher, papier peint qui se décolle, taches sur les murs ou odeurs de moisissure.
- Vos factures d'énergie sont élevées.
Comment savoir si mon appartement est une passoire thermique ?
Pour savoir si vous vivez dans un appartement passoire thermique, vous pouvez vous appuyer sur des données fiables comme :
- Le DPE : classé F ou G.
- L'âge de votre immeuble : avant 1975, les techniques d'isolation n'étaient pas réglementées. Un DPE collectif peut aussi être demandé pour l'ensemble de la copropriété.
- Le montant de vos factures d'énergie : il ne doit pas dépasser 8 % de vos revenus.
Mais vous pouvez aussi vous fier à votre ressenti :
- La température n'est pas homogène ou vous avez des sensations de froid et de courants d'air, malgré le chauffage.
- L'humidité : condensation sur les vitres, taches ou humidité sur les murs…
Mais le DPE F ou G reste le seul moyen pour certifier que votre appartement est une passoire thermique.
FAQ : autres questions sur les passoires thermiques
Oui, la rénovation d'une passoire thermique est avantageuse ! Le prix de vente d'un logement classe F ou G est réduit de 13 à 14 % par rapport à un DPE D, qui sert de référence. À partir d'un DPE C, vous pouvez espérer une hausse du prix de vente jusqu'à 5 % et jusqu'à 17 % avec un DPE A !
Pour accompagner les propriétaires dans leurs travaux de rénovation énergétique, l'État a mis en place plusieurs aides financières :
- Ma Prime Rénov' : jusqu'à 20 000 € sous conditions de ressources.
- Les CEE (certificats d'économie d'énergie) : aides accordées par les fournisseurs d'énergie. Le montant et la forme varient d'un fournisseur à un autre.
- L'éco-PTZ : un emprunt jusqu'à 50 000 € sans intérêt, et sans conditions de ressources, pour financer votre projet de rénovation énergétique.
Des bonus sont également accordés si vous rénovez une passoire thermique avec un DPE F ou un DPE G. Vous pouvez aussi consulter les collectivités locales et territoriales de votre région qui accordent des aides complémentaires à celles de l'État.
La loi n'impose aucune obligation de DPE pour les locations de passoires thermiques en Airbnb et locations courtes, aussi appelées locations saisonnières ou locations de meublés touristiques. Elle enjoint seulement une limitation de durée de location : jusqu'à 120 jours maximum par an dont 90 jours consécutifs maximum pour une même personne. La loi sur le DPE s'applique uniquement aux locations longue durée meublées ou vides.
Pour améliorer le DPE d'une passoire thermique, plusieurs travaux de rénovation énergétique sont envisageables :
- Isolation thermique : murs, combles, planchers et fenêtres (double ou triple vitrage).
- Chauffage : remplacement d'un ancien système par une pompe à chaleur ou une chaudière performante.
- Production d'énergie : installation de panneaux solaires pour réduire la consommation.
- Ventilation : mise en place d'une VMC double flux.
Ces travaux doivent être réalisés par un artisan certifié RGE pour bénéficier des aides de l'État.
Le prix d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) se situe entre 100 € et 250 € selon la surface et les caractéristiques du logement. Ce tarif est libre et non réglementé : il est donc recommandé de demander plusieurs devis. Le DPE est valable 10 ans et doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. En cas de vente d'une passoire thermique, un audit énergétique complémentaire est obligatoire, pour un coût supplémentaire de 500 € à 1 000 €.
En résumé
Une passoire thermique est un logement classé F ou G au DPE, très énergivore et mal isolé. Si la vente n'est pas interdite, le propriétaire doit fournir un DPE et un audit énergétique à l'acquéreur. En revanche, la location est de plus en plus encadrée : les logements DPE G sont interdits à la location depuis 2025, les DPE F le seront en 2028 et les DPE E en 2034. Des aides financières (Ma Prime Rénov', CEE, éco-PTZ) permettent d'accompagner les propriétaires dans la rénovation énergétique de ces logements.
Réduisez vos factures d'énergie
Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous pouvez réduire le montant de vos factures en choisissant une offre d'énergie adaptée. Comparez les offres d'électricité pour trouver le fournisseur le moins cher.
